Национальный банк Казахстана 23 октября 2026 года снизил базовую ставку с 16,25% до 15,75% годовых. Это продолжение цикла смягчения денежно-кредитной политики, начавшегося в июне.
Решение может повлиять не только на доходность депозитов и стоимость кредитов, но и на потребительскую активность, прежде всего на рынок недвижимости.
По прогнозу Виталия Шалаева, управляющего директора Arbat Real Estate и эксперта по управлению частным капиталом, в ноябре количество сделок купли-продажи жилья в Казахстане может достичь 38 тысяч. Наиболее заметное оживление ожидается в Алматы, особенно среди квартир стоимостью 100–250 млн тенге.
При этом эксперт не прогнозирует устойчивого роста цен в 2027 году. Речь идёт о возможном краткосрочном оживлении спроса, которое создаёт интересную ситуацию для покупателей и продавцов.
Коротко: что изменится после снижения базовой ставки
Снижение базовой ставки до 15,75% создаёт предпосылки для постепенного удешевления кредитов и уменьшения доходности новых банковских депозитов. Это может побудить часть вкладчиков перераспределить капитал в пользу других активов, включая недвижимость. По прогнозу Виталия Шалаева, в ноябре 2026 года количество сделок с жильём в Казахстане может достичь 38 тысяч. Однако увеличение числа сделок не обязательно означает рост цен: первоначально оно может привести к сокращению скидок, которые продавцы готовы предоставлять покупателям.
Главные цифры
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Базовая ставка с 23 октября 2026 года | 15,75% |
| Изменение ставки | −0,5 п.п. |
| Годовая инфляция в сентябре | 9,3% |
| Сделки с жильём в Казахстане, сентябрь | 35 406 |
| Прогноз по сделкам на ноябрь 2026 года | Около 38 тыс. |
| Потенциальный дисконт по отдельным объектам | 10–15% |
| Сегмент вероятного оживления спроса в Алматы | 100–250 млн ₸ |
Источники: Национальный банк РК, Бюро национальной статистики. Прогноз на ноябрь, оценка дисконтов и перспективных сегментов — экспертное мнение Виталия Шалаева от 23 октября 2026 года.
Почему Нацбанк снизил базовую ставку
Решение стало возможным благодаря замедлению инфляции.
По данным Национального банка, годовая инфляция в сентябре составила 9,3% против 9,8% в августе. Замедление роста цен продолжается на фоне умеренно жёсткой денежно-кредитной политики и благоприятной динамики курса тенге.
За период с июня по октябрь базовая ставка снизилась с 18% до 15,75%.
При этом Национальный банк подчёркивает, что инфляционные риски сохраняются. Вероятность нового изменения ставки до конца 2026 года регулятор считает низкой.
Следующее плановое решение будет объявлено 4 декабря 2026 года.
Для экономики снижение ставки имеет несколько последствий.
- постепенно создаются условия для уменьшения стоимости заёмных средств;
- банки могут пересматривать процентные ставки по новым депозитам;
- у бизнеса и населения появляется повод пересмотреть финансовые решения: оставить свободные средства в банках, направить их на потребление или приобрести инвестиционные активы.
Однако эти процессы происходят не одновременно. Снижение базовой ставки не означает немедленного удешевления всех кредитов или массового вывода средств с депозитов.
Как снижение ставки повлияет на депозиты в Казахстане
Последние годы высокая доходность тенговых депозитов была одним из факторов, сдерживающих спрос на альтернативные инвестиции.
При привлекательных процентных ставках владельцы свободного капитала могли получать доход, не принимая на себя риски владения недвижимостью и её последующей продажи.
Но по мере снижения базовой ставки финансовая привлекательность новых вкладов может постепенно уменьшаться.
«Если банки начнут предлагать по новым депозитам доходность ниже 18%, я считаю целесообразным пересматривать долю банковских вкладов в структуре капитала. Это не означает, что нужно закрывать все депозиты. Но необходимо оценивать альтернативные инструменты, в том числе недвижимость, если появляются действительно качественные объекты по привлекательной цене».
Виталий Шалаев
При этом доходность действующих депозитов может сохраняться в соответствии с условиями договора. Кроме того, некоторые банковские продукты могут продолжать предлагать повышенные ставки даже после снижения базовой ставки Нацбанка.
Поэтому решение о перераспределении капитала должно учитывать фактическую доходность вклада, ограничения на досрочное снятие, потребность в ликвидности и стоимость альтернативного актива.
Депозит или недвижимость: как принимать решение
| Ситуация | Что имеет смысл рассмотреть |
|---|---|
| Депозит приносит 18–19% годовых | Сохранение привлекательной доходности и ликвидности |
| Доходность новых депозитов опускается ниже 18% | Пересмотр доли банковских вкладов |
| На рынке появился качественный объект с существенным дисконтом | Сравнение потенциальной доходности и рисков |
| Подходящих объектов нет | Сохранение ликвидности вместо поспешной покупки |
Важно учитывать, что снижение доходности депозитов не делает недвижимость автоматически более выгодной инвестицией. У неё есть собственные риски, расходы на содержание и более низкая ликвидность.
Почему рынок недвижимости Казахстана может оживиться в ноябре
По данным Бюро национальной статистики, в сентябре 2026 года в Казахстане зарегистрировано 35 406 сделок купли-продажи жилья. Это на 14,3% меньше, чем в сентябре 2025 года.
В Алматы зарегистрировано 7 248 сделок против 7 690 в августе. За январь–сентябрь 2026 года количество сделок по стране сократилось на 5,6% относительно аналогичного периода прошлого года.
Статистика подтверждает, что рынок находился в условиях сдержанного спроса ещё до октябрьского решения Нацбанка.
Однако, по мнению Виталия Шалаева, в ближайшие месяцы могут одновременно сработать несколько факторов:
- Отложенный спрос. Часть покупателей в течение года откладывала приобретение недвижимости, ожидая более выгодных условий.
- Коррекция цен. На отдельных объектах собственники уже пересмотрели первоначальные ожидания. По экспертной оценке Шалаева, скидки относительно цен предложения могут составлять 10–15%.
- Изменение депозитной доходности. При снижении ставок часть владельцев капитала может вернуться к рассмотрению недвижимости.
- Завершение года. Некоторые участники рынка стремятся закрыть запланированные сделки до конца декабря.
Совокупность этих факторов может повысить количество просмотров, обращений и переговоров, а затем — заключённых сделок.
При этом говорить о состоявшемся развороте рынка пока преждевременно.
«Сегодня я ещё не вижу подтверждённого восстановления спроса. Мой прогноз основан на совокупности экономических факторов. Я ожидаю оживления в ноябре–декабре, но не считаю, что это начало нового продолжительного цикла роста недвижимости».
Виталий Шалаев
Вырастут ли цены на квартиры в Алматы после снижения базовой ставки?
Снижение базовой ставки до 15,75% само по себе не означает, что квартиры в Алматы начнут дорожать.
В первую очередь может увеличиться количество сделок и сократиться размер скидок, на которые готовы продавцы. Это два разных процесса.
Например, собственник выставил квартиру за 200 млн тенге. После нескольких месяцев продажи он готов принять предложение в размере 170–180 млн тенге. Если спрос увеличится и появится несколько потенциальных покупателей, собственник может отказаться от значительного дисконта.
При этом квартира необязательно подорожает относительно первоначальной цены предложения. Изменятся прежде всего условия переговоров.
По мнению Виталия Шалаева, именно такой сценарий наиболее вероятен в ближайшие месяцы. Эксперт допускает, что во второй половине ноября продавцы отдельных ликвидных объектов могут стать менее уступчивыми, если почувствуют увеличение количества обращений. Однако это не означает общего роста стоимости жилья. Сокращение дисконта и повышение рыночных цен — не одно и то же.
Почему ноябрь–декабрь могут стать удачным временем для покупки недвижимости
Виталий Шалаев считает, что сейчас формируется краткосрочное окно возможностей.
С одной стороны, цены на отдельные объекты уже скорректировались, а продавцы остаются заинтересованными в завершении сделок. С другой — возможное возвращение покупателей ещё не успело повлиять на условия переговоров.
«Я считаю, что сейчас складывается интересная ситуация. Покупатели, которые весь год откладывали решение, могут приобрести качественную недвижимость с хорошим дисконтом. Но если спрос начнёт восстанавливаться, продавцы постепенно станут менее уступчивыми. Поэтому для тех, кто уже планировал покупку, ближайшие недели могут оказаться особенно интересными».
Виталий Шалаев
По прогнозу эксперта, реакция рынка не будет мгновенной. Покупателям требуется время, чтобы пересмотреть финансовые планы, оценить условия банковских депозитов и выбрать объект. Поэтому изменение активности может стать более заметным во второй половине ноября.
Какие квартиры могут пользоваться повышенным спросом
Наибольший потенциал краткосрочного восстановления Виталий Шалаев видит в бизнес-сегменте Алматы стоимостью 100–250 млн тенге. По его оценке, именно этот сегмент испытывал значительное давление в течение 2026 года.
Часть потенциальных покупателей могла временно размещать деньги на депозитах вместо приобретения недвижимости.
Дополнительное оживление возможно в сегменте квартир стоимостью 50–100 млн тенге.
При этом дорогая недвижимость стоимостью выше $1 млн имеет собственную специфику. Решения покупателей там сильнее зависят от уникальности объекта, качества расположения, ликвидности и структуры личного капитала. Следовательно, восстановление спроса, если оно произойдёт, будет неравномерным.
Прогноз рынка недвижимости Казахстана на ноябрь–декабрь 2026 года
Базовый прогноз Виталия Шалаева предполагает умеренное увеличение количества сделок в ноябре.
| Период | Количество сделок | Статус |
|---|---|---|
| Сентябрь 2026 | 35 406 | Официальная статистика |
| Октябрь 2026 | 35–37 тыс. | Экспертный прогноз |
| Ноябрь 2026 | Около 38 тыс. | Экспертный прогноз |
| Декабрь 2026 | Без количественного прогноза | Возможное сохранение активности |
Прогноз 38 тысяч сделок предполагает увеличение приблизительно на 7,3% относительно сентябрьского результата. Это умеренный сценарий восстановления, а не ожидание резкого роста.
Оценка основана на предположении о возвращении части отложенного спроса, изменении условий депозитного рынка и возможном увеличении потребительской активности. Она не является результатом формальной эконометрической модели.
Три сценария до конца 2026 года
- Базовый сценарий. Покупательская активность умеренно восстанавливается. Количество сделок в ноябре достигает примерно 38 тысяч. На отдельных ликвидных объектах продавцы сокращают скидки.
- Оптимистичный сценарий. Перераспределение части депозитных средств происходит быстрее ожидаемого. Количество сделок превышает базовый прогноз, особенно в бизнес-сегменте Алматы.
- Сдержанный сценарий. Банковские депозиты остаются достаточно привлекательными, а потенциальные покупатели продолжают откладывать решения. Существенного восстановления активности не происходит.
Какой из сценариев реализуется, станет понятнее после публикации статистики за октябрь и ноябрь.
Что будет с рынком недвижимости Казахстана в 2027 году
Несмотря на ожидания краткосрочного увеличения числа сделок, Виталий Шалаев не прогнозирует устойчивого роста рынка недвижимости в 2027 году.
По его мнению, снижение базовой ставки может временно поддержать спрос, но фундаментальные экономические ограничения сохраняются. Высокая стоимость кредитования, покупательная способность населения и общая осторожность потребителей продолжат влиять на рынок.
Для полноценного восстановления необходимы более устойчивые изменения: рост реальных доходов, повышение доступности ипотеки и улучшение потребительских ожиданий. Поэтому возможное оживление ноября–декабря эксперт рассматривает прежде всего как краткосрочный эффект перераспределения части капитала.
Что делать покупателям и продавцам
Покупателям недвижимости
Если приобретение квартиры уже запланировано, а необходимые средства доступны, имеет смысл активнее изучать предложения и проводить переговоры. Особое внимание стоит уделить качественным объектам, которые находятся в продаже длительное время и предлагаются по обоснованной стоимости. Однако ориентироваться необходимо не только на размер скидки, но и на рыночную ликвидность недвижимости.
Продавцам недвижимости
Возможное увеличение количества покупателей создаёт шанс завершить сделки, которые откладывались в течение года. Но эксперт не рекомендует автоматически повышать цены при первых признаках восстановления спроса. Краткосрочная активизация рынка ещё не означает начала нового цикла роста. Для продавцов важнее правильно определить рыночную стоимость объекта и использовать появление заинтересованных покупателей для заключения сделки.
Вывод BankInfo
Снижение базовой ставки Национального банка до 15,75% может постепенно изменить распределение свободных средств между депозитами, потреблением и инвестиционными активами.
Однако прямой зависимости между снижением ставки и ростом цен на недвижимость нет. Наиболее вероятный первоначальный эффект — изменение ожиданий покупателей и продавцов, а не немедленное повышение стоимости жилья.
По прогнозу Виталия Шалаева, количество сделок в Казахстане в ноябре может достичь 38 тысяч, а наиболее заметное оживление возможно в бизнес-сегменте Алматы.
Главный вывод: ближайшие месяцы могут стать периодом повышенной активности на рынке недвижимости, но не обязательно началом устойчивого роста цен.
Для владельцев капитала решение о покупке должно основываться на сравнении реальной доходности депозитов, качества объекта, ликвидности и долгосрочных финансовых целей.
Частые вопросы
Как снижение базовой ставки влияет на цены на недвижимость?
Снижение ставки может поддержать спрос через более доступное финансирование и изменение депозитной доходности. Однако рост количества сделок не обязательно сопровождается повышением цен.
Стоит ли покупать квартиру в Алматы в ноябре 2026 года?
Ноябрь может оказаться благоприятным периодом для покупателей, которые уже планировали приобретение недвижимости. На отдельных объектах ещё возможен дисконт, но при увеличении спроса продавцы могут сократить уступки.
Начнут ли дешеветь депозиты после решения Нацбанка?
Банки могут постепенно снижать процентные ставки по новым депозитам. При этом действующие договоры сохраняют предусмотренные ими условия, а фактическая доходность зависит от конкретного банковского продукта.
Стоит ли снимать деньги с депозитов и покупать недвижимость?
Не автоматически. При снижении доходности новых вкладов ниже 18% имеет смысл оценить альтернативные варианты размещения капитала. Но покупка должна быть оправдана качеством и реальной стоимостью недвижимости.
Сколько сделок с недвижимостью ожидается в ноябре 2026 года?
По экспертному прогнозу Виталия Шалаева от 23 октября 2026 года, количество сделок купли-продажи жилья в Казахстане может достичь примерно 38 тысяч.
Какие квартиры могут пользоваться наибольшим спросом?
По оценке эксперта, наиболее заметное оживление возможно в бизнес-сегменте Алматы стоимостью 100–250 млн тенге. Дополнительный спрос может появиться среди квартир стоимостью 50–100 млн тенге.
Как снижение базовой ставки повлияет на ипотеку?
Снижение базовой ставки может создать предпосылки для постепенного уменьшения ставок по новым ипотечным кредитам. Однако банки учитывают собственную стоимость фондирования, кредитные риски и условия конкретных программ.
Будут ли расти цены на квартиры в Казахстане в 2027 году?
Устойчивый рост цен не гарантирован. Виталий Шалаев не ожидает полноценного восстановления рынка только благодаря текущему снижению базовой ставки. По его мнению, для этого необходимы улучшение экономической ситуации и рост покупательной способности.
Об эксперте
Виталий Шалаев — Private Capital Advisor, эксперт по продаже премиальной недвижимости, управляющий директор Arbat Real Estate. Работает с рынком недвижимости Казахстана более 20 лет. Специализируется на крупных сделках, оценке ликвидности недвижимости и стратегическом управлении частным капиталом.
Сайт эксперта: https://shalaev.kz
Источники
- Национальный банк Казахстана. Решение о снижении базовой ставки до 15,75% от 23 октября 2026 года
- Национальный банк Казахстана. Заявление председателя от 23 октября 2026 года
- Бюро национальной статистики. Количество сделок купли-продажи жилья в сентябре 2026 года
- Бюро национальной статистики. Инфляция в сентябре 2026 года
Примечание редакции BankInfo: приведённые прогнозы отражают мнение приглашённого эксперта на 23 октября 2026 года и не являются гарантией будущей динамики рынка. Материал носит информационно-аналитический характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
© 2026 BankInfo.kz — зарегистрированное финансовое интернет-СМИ Республики Казахстан.
Свидетельство № KZ83VPY00163435 от 16.10.2026, выдано Комитетом информации Министерства культуры и информации РК.
