Ипотечный калькулятор Казахстана: платёж, переплата и сколько вам одобрят

Три инструмента в одном: рассчитать ипотеку, узнать, какую квартиру вы можете купить на свой доход, и сравнить покупку в ипотеку с арендой. Калькулятор сразу проверяет долговую нагрузку по правилам Казахстана.

Обновлено 13 октября 2026 · Автор: Виталий Шалаев

Стоимость жилья

₸

Первоначальный взнос 20% · 8 000 000 ₸

Срок 15 лет

Ставка, % годовых

Тип платежа

Доход семьи в месяц

₸

Другие кредиты в месяц

₸

Доход — чистый, после налогов. По нему калькулятор проверит долговую нагрузку так, как это делает банк.

Ежемесячный платёж

515 335 ₸

Одинаковый платёж весь срок при неизменной ставке

Сумма кредита: 32 000 000 ₸
Переплата по процентам: 60 760 252 ₸
Всего заплатите банку: 92 760 252 ₸
Жильё обойдётся с учётом взноса: 100 760 252 ₸

Основной долг 34,5%Проценты 65,5%

Укажите доход семьи — проверим, пройдёт ли ипотека по долговой нагрузке (лимит в Казахстане — 50% дохода).

Досрочное погашение

Сколько сэкономите, если каждый месяц платить сверх графика

Доплата каждый месяц

₸

Срок сократится на 4 года 5 мес., экономия на процентах — 20 963 394 ₸.

Если ставка снизится

Сколько даст рефинансирование при снижении ставки

Ставка	Платёж	Экономия за срок
18% — сейчас	515 335 ₸	—
16%	469 984 ₸	8 163 089 ₸
14%	426 157 ₸	16 051 948 ₸

Как гасится кредит по годам

Основной долгПроценты

График погашения по годам

Год	Платежи за год, ₸	Проценты, ₸	Основной долг, ₸	Остаток долга, ₸
1	6 184 017	5 723 209	460 808	31 539 192
2	6 184 017	5 633 067	550 950	30 988 242
3	6 184 017	5 525 291	658 726	30 329 516
4	6 184 017	5 396 432	787 585	29 541 932
5	6 184 017	5 242 366	941 651	28 600 281
6	6 184 017	5 058 162	1 125 855	27 474 426
7	6 184 017	4 837 925	1 346 092	26 128 334
8	6 184 017	4 574 605	1 609 412	24 518 922
9	6 184 017	4 259 774	1 924 242	22 594 680
10	6 184 017	3 883 357	2 300 659	20 294 020
11	6 184 017	3 433 307	2 750 710	17 543 310
12	6 184 017	2 895 218	3 288 799	14 254 511
13	6 184 017	2 251 869	3 932 148	10 322 364
14	6 184 017	1 482 669	4 701 347	5 621 016
15	6 184 017	563 001	5 621 016	0

Расчёт ориентировочный: номинальная ставка без комиссий, страховок и условий конкретных банков. Не является одобрением ипотеки или предложением банка. Льготные программы (Отбасы банк, «7-20-25» и другие) считаются по своим правилам.

Коротко. Квартира за 40 млн ₸ с взносом 20% в ипотеку под 18% на 15 лет — это платёж 515 335 ₸ в месяц и 60,8 млн ₸ переплаты. Чтобы банк одобрил такой платёж, нужен чистый доход семьи от 1 031 000 ₸ — долговая нагрузка в Казахстане не может превышать 50% дохода. Доплата 50 000 ₸ в месяц сокращает срок на 4 года 5 мес. и экономит около 21 млн ₸.

Три инструмента в одном калькуляторе

Рассчитать платёж. Ежемесячный платёж для аннуитетной и дифференцированной схемы, переплата, полная стоимость жилья с процентами и график погашения по годам. Если указать доход, калькулятор сразу проверит долговую нагрузку.

Сколько могу взять. Обратный расчёт: вы указываете доход и накопления, калькулятор показывает максимальную цену жилья и сумму кредита. Например, семья с чистым доходом 800 000 ₸ и накоплениями 8 млн ₸, готовая отдавать на ипотеку 40% дохода, может рассчитывать на жильё примерно до 27,9 млн ₸ при ставке 18% на 15 лет.

Купить или снимать. Сравнение двух сценариев: купить квартиру в ипотеку или снимать такую же, а первый взнос и разницу в платежах откладывать на вклад. Калькулятор показывает, у кого через выбранный срок будет больше капитала и в каком году покупка выходит вперёд.

Пример расчёта

Кредит 32 000 000 ₸ под 18% на 15 лет
Схема	Платёж	Переплата	Всего банку
Аннуитетная	515 335 ₸	60 760 252 ₸	92 760 252 ₸
Дифференцированная	657 778 ₸ → 180 444 ₸	43 440 000 ₸	75 440 000 ₸
Аннуитет + 50 000 ₸ в месяц	565 335 ₸	39 796 858 ₸	71 796 858 ₸

Долговая нагрузка: сколько банк разрешит платить

Коэффициент долговой нагрузки (КДН) — это доля всех платежей по кредитам в чистом доходе. В Казахстане он не может превышать 50%, причём платёж по ипотеке складывается с остальными кредитами. С 1 июля 2026 года нагрузка выше 45% стала одним из признаков заёмщика «высокого риска» — если совпадут и другие факторы, банк может отказать даже в пределах 50%.

Поэтому калькулятор показывает три зоны: до 40% — нагрузка в норме, 40–50% — одобрение под вопросом, выше 50% — отказ почти гарантирован. В последнем случае калькулятор сразу считает, какой доход нужен для одобрения.

Досрочное погашение и снижение ставки

Самый недооценённый способ сэкономить на ипотеке — небольшие регулярные доплаты. В первые годы почти весь платёж уходит на проценты, поэтому каждый лишний тенге в основной долг снижает переплату на весь оставшийся срок. В примере выше доплата 50 000 ₸ в месяц экономит около 21 млн ₸.

Второй рычаг — рефинансирование. Блок «Если ставка снизится» показывает, сколько вы сэкономите, если перекредитуетесь на 2 или 4 процентных пункта дешевле. При кредите 32 млн ₸ на 15 лет снижение ставки с 18% до 14% уменьшает платёж на 89 177 ₸ в месяц.

Вывод BankInfo. Смотрите не только на платёж, но и на нагрузку: если ипотека занимает больше 40% дохода, любой новый кредит или потеря части дохода создаёт проблему. Если позволяет бюджет, закладывайте небольшую ежемесячную доплату. При рыночных ставках около 18% обязательно сравните покупку с арендой: исход решает рост цен на жильё. Если квартира дорожает на 7% в год, а вклад приносит 12%, покупка в нашем примере обгоняет аренду только через 9 лет — тем, кто может переехать раньше, выгоднее снимать.

Рынок ипотеки Казахстана в 2026 году

В первом полугодии 2026 года банки и Отбасы банк выдали ипотечных займов примерно на 1,1 трлн ₸ — на 12,4% больше, чем годом раньше. Основная часть пришлась на Отбасы банк и льготные программы: 916,7 млрд ₸. Рыночные ипотечные продукты банков, наоборот, сократились на 39%, до 161,5 млрд ₸. Средний чек ипотечного займа — 12,4 млн ₸.

Выдачи ипотеки в Казахстане, первое полугодие 2026. Источник: АФК.
Показатель, 1П 2026	Значение	За год
Выдачи ипотеки всего	≈ 1,1 трлн ₸	+12,4%
Отбасы банк	916,7 млрд ₸	+32,8%
Рыночные продукты банков	161,5 млрд ₸	−39%
Средний чек	12,4 млн ₸	+2,5%

Что калькулятор не учитывает

Расчёт идёт по номинальной ставке без комиссий, страхования и оценки залога, которые повышают реальную стоимость кредита. Льготные программы — Отбасы банк, «7-20-25» и другие — работают по своим правилам: с накоплениями, промежуточными займами и лимитами по цене жилья, поэтому их нужно считать отдельно. Сценарий «Купить или снимать» зависит от ваших предположений о росте цен и аренды.

Частые вопросы

Как рассчитать ежемесячный платёж по ипотеке?

Введите стоимость жилья, первоначальный взнос, срок и ставку. Для кредита 32 млн ₸ под 18% на 15 лет аннуитетный платёж составит 515 335 ₸, при дифференцированной схеме первый платёж — 657 778 ₸, но переплата меньше: 43,4 млн ₸ вместо 60,8 млн ₸.

Какой доход нужен для ипотеки?

Все платежи по кредитам не должны превышать 50% чистого дохода. Для платежа 515 335 ₸ нужен доход от 1 031 000 ₸ в месяц, если других кредитов нет. Комфортная нагрузка — до 30–40%.

Какую квартиру я могу купить с доходом 800 тысяч тенге?

При ставке 18% на 15 лет и платеже 40% дохода банк даст около 19,9 млн ₸. Вместе с взносом 8 млн ₸ это жильё примерно до 27,9 млн ₸. При максимальной нагрузке 50% — до 32,8 млн ₸.

Что выгоднее: аннуитетный или дифференцированный платёж?

Дифференцированный дешевле по переплате, но первые платежи заметно выше. Аннуитетный легче для бюджета в начале, а разницу можно компенсировать досрочными доплатами.

Выгодно ли досрочно погашать ипотеку?

Да, особенно в первые годы. Доплата 50 000 ₸ в месяц к кредиту 32 млн ₸ под 18% на 15 лет сокращает срок на 4 года 5 мес. и экономит около 21 млн ₸ процентов.

Что выгоднее: купить квартиру в ипотеку или снимать?

Зависит от ставки по ипотеке, стоимости аренды, роста цен на жильё и доходности вклада. Вкладка «Купить или снимать» показывает, у кого через выбранный срок будет больше капитала при ваших предположениях.

Другие инструменты BankInfo

Источники: АФК, обзор ипотечного рынка 1П 2026. Расчёт не является одобрением ипотеки или предложением банка.