Ипотека в Казахстане в 2026 году: ставки банков, условия, программы и реальные расчёты

Ипотека в Казахстане в 2026 году остаётся одним из самых дорогих способов купить жильё. В обычных банковских программах ставка может превышать 20% годовых. Льготные и накопительные программы обходятся заметно дешевле, но у них есть ограничения — по самой квартире, по первоначальному взносу и по тому, кто может стать участником.

Мы изучили условия банков, сравнили основные ипотечные программы и посчитали, какую квартиру может себе позволить семья с разным доходом. Отдельно разобрали, что даёт больший первоначальный взнос, имеет ли смысл ждать снижения ставок и что выгоднее — ипотека или аренда.

Коротко

Сейчас ипотеку в Казахстане можно взять по рыночным, партнёрским, льготным и накопительным программам. Обычная банковская ипотека стоит около 20–24% годовых, а по программе «7-20-25» — 7%, если вы подходите под её условия.

Но выгоду определяет не только ставка. Важны полная стоимость кредита, цена квартиры, размер первоначального взноса и то, насколько стабилен доход семьи.

Ипотечный калькулятор BankInfo

Прежде чем читать дальше, прикиньте свой случай. Укажите цену квартиры, взнос, ставку и срок — калькулятор покажет платёж, переплату и доход, который понадобится для одобрения.

Ипотечный рынок Казахстана: почему ставки так сильно отличаются

Ставки по ипотеке отличаются в разы, потому что за ними стоят совершенно разные продукты. Сегодня можно встретить предложения под 3,5%, 7%, 16%, 20% и выше — и сравнивать их напрямую нельзя.

Обычная рыночная ипотека выдаётся на коммерческих условиях. Её цена зависит от стоимости денег в банковской системе, от рисков, от размера первоначального взноса и от политики конкретного банка.

Льготные программы работают на специальном финансировании и предъявляют свои требования к участникам. Накопительная система Отбасы банка даёт низкую ставку тем, кто сначала выполнил условия по сбережениям. Партнёрскую ипотеку субсидирует застройщик по договорённости с банком.

Есть и ипотека под залог денег: покупатель оставляет в банке денежное обеспечение, и пользоваться этими деньгами он не может, пока действуют условия.

Поэтому рекламные 5% по кредиту с денежным обеспечением — совсем не то же самое, что обычная ипотека под 20%.

Вывод BankInfo: сначала разберитесь, какой это тип программы, и только потом сравнивайте ставки, платежи и полную стоимость покупки.

Ставки по ипотеке в банках Казахстана — октябрь 2026 года

Стандартная ипотека в Народном Банке Казахстана (Halyk Bank) и Банке ЦентрКредит сейчас стоит примерно 20–24% годовых. Всё, что заметно дешевле, — это партнёрские программы, ипотека под залог денег или государственные программы.

Сравнивая предложения, смотрите на два показателя. Номинальная ставка — это процент, который банк начисляет на долг. ГЭСВ (годовая эффективная ставка вознаграждения) учитывает ещё и комиссии, поэтому честнее показывает реальную стоимость кредита. Сравнивать банки правильнее именно по ГЭСВ.

Источники: Halyk Bank, тарифы Halyk Bank, Банк ЦентрКредит, ForteBank. Условия банков могут меняться.

Отдельно стоят партнёрские программы с застройщиками. В Halyk Bank и Банке ЦентрКредит ставка по ним может опускаться до 1–2% годовых, но действует только в конкретных жилых комплексах. Такую квартиру стоит сравнить по полной цене с похожими объектами — иногда низкая ставка уже «зашита» в стоимость.

Почему самая низкая ставка не всегда самая выгодная

В обычной ипотеке первоначальный взнос уменьшает долг. В программах с денежным обеспечением часть ваших денег остаётся лежать в банке в залоге.

Например, у JAÑA ипотеки Банка ЦентрКредит низкая временная ставка действует, пока у банка есть ваш депозит-гарантия. Платёж получается ниже, но эти деньги вы не можете потратить на ремонт или отложить в резерв. Это тоже цена кредита, просто менее заметная.

Ограничения по сумме кредита и цене квартиры

Даже при высоком доходе банк не обязательно выдаст ипотеку на любую квартиру. Банки ограничивают сумму займа, стоимость жилья, срок и тип объекта. Например, в ForteBank максимальная сумма ипотеки — 100 млн ₸, а в Банке ЦентрКредит лимиты зависят от региона и размера взноса.

Льготная ипотека в Казахстане: основные программы

Самая дешёвая ипотека в Казахстане — это накопительные займы Отбасы банка и государственные программы «7-20-25» и «Наурыз». Но сравнивать их с обычной ипотекой только по ставке нельзя: у каждой свои правила игры.

Источники: Отбасы банк — виды займов, программа «Наурыз».

Программа «7-20-25»: низкая ставка, но с лимитом цены

«7-20-25» — это 7% годовых, взнос от 20% и срок до 25 лет на покупку новостройки. Главное ограничение — цена квартиры. Осенью 2025 года Национальный Банк Республики Казахстан эти лимиты повысил.

Источник: Национальный Банк Республики Казахстан.

Короткий ответ: «7-20-25» намного дешевле рыночной ипотеки, но подходит только тем, кто покупает новостройку в пределах лимита и проходит по условиям программы. Кроме того, у банка-участника должно быть свободное финансирование.

Программа «Наурыз»: доступная ставка через отбор

В «Наурызе» две ставки. 7% получают социально уязвимые граждане, стоящие на учёте нуждающихся в жилье. Остальным участникам дают 9%.

Чтобы участвовать, нужен депозит в Отбасы банке, а у вашей семьи не должно быть жилья. Для некоторых новостроек допускается взнос от 10%, в остальных случаях — от 20%. В Алматы и Астане лимит займа выше, чем в регионах. Правила меняются от этапа к этапу, поэтому право на участие лучше проверить заранее на сайте Отбасы банка.

Отбасы банк: почему 3,5–5% требуют терпения

Жилищный заём Отбасы банка — не совсем ипотека в привычном смысле. Сначала нужно несколько лет копить в системе жилстройсбережений и набрать половину договорной суммы. Только после этого банк выдаёт заём под низкий процент.

Поэтому ставка 3,5–5% не значит, что можно завтра прийти и купить любую квартиру с взносом 20%. Для промежуточных и предварительных займов условия свои.

Вывод BankInfo: программы Отбасы банка сравнивайте с обычной ипотекой по всему пути — годы накоплений плюс годы кредита, а не только по финальной ставке.

Ипотека для молодой семьи

Отдельной государственной ипотеки «для молодой семьи» в Казахстане нет. Зато в программе «Наурыз» молодой возраст, брак и дети дают дополнительные баллы при отборе. Поэтому для молодых семей без своего жилья «Наурыз» обычно оказывается самым доступным вариантом.

Если по «Наурызу» пройти не получается, остаются «7-20-25» и накопительная программа Отбасы банка. Совет простой: откройте депозит в Отбасы банке как можно раньше. Накопления пригодятся для взноса по любой программе и повышают шансы на льготные условия.

Ипотека без первоначального взноса

Ипотеки совсем без первоначального взноса в крупных банках Казахстана сейчас нет. Самый маленький взнос — 10% по программе «Наурыз» при покупке новостройки с чистовой отделкой. В обычной ипотеке и по «7-20-25» нужно минимум 20%.

Когда вам предлагают квартиру «без взноса», обычно это значит, что взнос дают потребительским кредитом или рассрочкой от застройщика. Получается два долга вместо одного, и потребительский кредит стоит гораздо дороже ипотеки. Прежде чем соглашаться, посчитайте общую нагрузку.

Ипотека в Алматы и Астане

В Алматы и Астане самые высокие лимиты льготных программ: по «7-20-25» можно купить квартиру до 30 млн ₸, а по «Наурызу» — получить больший заём, чем в регионах. Но и цены здесь выше, поэтому подходящих под лимит квартир меньше, и найти их чаще всего можно в новостройках на окраинах и в пригородах.

Для квартиры за 30 млн ₸ разница огромная. В обычной ипотеке семье понадобится доход около 1,2 млн ₸ в месяц, а по «7-20-25» — примерно в два с половиной раза меньше. Так что в мегаполисах сначала стоит проверить, проходите ли вы по льготной программе, и только потом идти в банк за рыночной ипотекой.

Доступность ипотеки: какую квартиру может позволить себе семья

Важнее всего не самая низкая ставка банка, а то, какую квартиру семья может купить, не загоняя себя в долговую яму. Мы посчитали это для разных доходов.

Условия расчёта: взнос 20%, срок 15 лет, равные платежи. На ипотеку уходит не больше 35% дохода семьи, других кредитов нет. Это наш ориентир для сравнения, а не банковский норматив и не гарантия одобрения.

Расчёты BankInfo. Столбец «7%» — чистая математика: по «7-20-25» квартира в любом случае не может стоить дороже 20–30 млн ₸.

Что означают эти цифры для семьи

При доходе 500 тысяч тенге рыночная ипотека оставляет совсем скромный бюджет. При доходе в миллион можно рассчитывать на квартиру около 25 млн ₸, а при трёх миллионах — примерно втрое дороже.

Но брать по максимуму не обязательно. В семейном бюджете должно оставаться место для детей, учёбы, машины, здоровья, содержания квартиры и непредвиденных ситуаций.

Сколько стоит ипотека на квартиру за 20, 30 и 50 млн тенге

При рыночной ставке 20% на 15 лет переплата по процентам получается больше самой квартиры. Возьмём стандартные условия: взнос 20%, срок 15 лет.

Расчёты BankInfo, без комиссий и страхования.

Покупая квартиру за 30 млн ₸, семья берёт у банка 24 млн. За 15 лет только процентами придётся отдать около 52 млн.

Это не значит, что ипотека заведомо невыгодна: вы получаете своё жильё, а будущие цены на квартиры и аренду никто не знает. Но полную стоимость кредита нужно понимать до того, как подписываете договор.

Вывод BankInfo: чем выше ставка и длиннее срок, тем важнее размер первоначального взноса и возможность гасить кредит досрочно.

Эффект первоначального взноса: что дают дополнительные 5 млн тенге

Дополнительные 5 млн ₸ во взносе экономят больше 10 млн ₸ переплаты. Посмотрим на примере: семья покупает квартиру за 30 млн ₸ под 20% на 15 лет и решает, сколько внести сразу — 6 или 11 млн.

Лишние 5 млн своих денег снижают платёж почти на 90 тысяч в месяц, а общую переплату — примерно на 11 млн.

Но отдавать во взнос все накопления до последнего тенге рискованно. После покупки обязательно оставьте резерв на непредвиденные расходы.

Вывод BankInfo: больший взнос заметно удешевляет кредит, но его размер нужно выбирать так, чтобы семья осталась финансово устойчивой.

Досрочное погашение ипотеки: без штрафов, и лучше сокращать срок

С 31 августа 2025 года ипотеку в Казахстане можно гасить досрочно без штрафов и комиссий. Это одна из самых сильных возможностей сэкономить, особенно при высоких ставках.

При досрочном платеже банк обычно предлагает выбор: уменьшить ежемесячный платёж или сократить срок. Если финансы позволяют, сокращайте срок — экономия получается в разы больше.

Пример: в конце первого года вы вносите сверху 1 млн ₸ по кредиту в 24 млн под 20%. Если уменьшить платёж, вы сэкономите около 2 млн на процентах. Если сократить срок — около 11,5 млн, и выплатите ипотеку примерно на два с половиной года раньше.

У банков могут быть свои технические правила: минимальная сумма досрочного взноса, порядок подачи заявления, дни списания. Их стоит уточнить заранее.

Купить квартиру сейчас или копить ещё 12 месяцев

Ждать имеет смысл, только если за год квартиры не подорожают сильнее, чем вы выиграете на ставке и накоплениях. Само по себе снижение ставок ещё не гарантирует, что покупка выйдет дешевле.

Представим семью, которая присматривается к квартире за 30 млн ₸. У неё 6 млн накоплений, и она может откладывать ещё по 200 тысяч в месяц. Вместо покупки сейчас она кладёт деньги на депозит под 16% годовых. Через год у неё будет уже около 9,6 млн.

Это модельный расчёт, а не обещание доходности. Актуальные ставки по вкладам смотрите в исследовании BankInfo о депозитах.

Если через год ставки опустятся, скажем, с 20% до 16%, платёж станет меньше. Но если квартиры за это время подорожают, рост цены может съесть часть выгоды или всю целиком.

Обратите внимание: платёж через год ниже сразу по двум причинам — и из-за ставки, и потому, что семья накопила больше. А весь этот год ей приходится платить за аренду. Честное сравнение должно учитывать и это.

Когда ожидание может оказаться выгоднее

Ждать выгоднее, когда накопления приносят доход, цены на квартиры стоят на месте или падают, а ставки по ипотеке снижаются.

Покупать сейчас разумнее, если семья может взять льготную ипотеку, нашла хороший объект с заметной скидкой или есть другие причины не откладывать сделку.

Короткий ответ: снижение ставок может уменьшить будущий платёж, но не гарантирует более дешёвую покупку. Итог зависит от цены квартиры через год, доходности накоплений, аренды и условий нового кредита.

Ипотека на вторичное жильё и новостройки

Обычную ипотеку можно взять и на вторичку, и на новостройку, а льготная «7-20-25» — только для новостроек.

На вторичном рынке вы видите, в каком состоянии дом, какая вокруг инфраструктура и чистая ли у квартиры юридическая история. Но банки могут не кредитовать дома определённых годов постройки, конструкций или в плохом техническом состоянии.

На первичном рынке распространены партнёрские программы банков и застройщиков. Ставки там бывают заметно ниже, но действуют они только в определённых ЖК.

Сравнивая две квартиры, смотрите не только на платёж. Учитывайте реальную цену, готовность дома, расходы на ремонт, сроки заселения и юридические риски.

Вывод BankInfo: низкая партнёрская ставка — это плюс, но только если квартира не стоит дороже похожих вариантов.

Ипотека или аренда: что выгоднее для семьи

По ежемесячным расходам аренда сейчас почти всегда дешевле рыночной ипотеки. Квартиру за 30 млн ₸ можно снимать примерно за 200 тысяч в месяц, а ипотечный платёж за неё будет вдвое выше.

Но такое сравнение не всё учитывает. Часть ипотечного платежа гасит долг, и квартира остаётся вашей. А арендатор сохраняет свой капитал и может его вложить.

Чтобы сравнить честно, учтите ещё содержание и ремонт жилья, рост аренды со временем, доходность накоплений и будущую цену квартиры.

Короткий ответ: при высоких ставках аренда может быть дешевле ипотеки по ежемесячным расходам. Но кто окажется в выигрыше в итоге, зависит от того, сколько вы проживёте в квартире, как изменится её цена и что вы сделаете с накоплениями.

Как изменится ипотека в Казахстане в 2027 году

С 1 января 2027 года ипотека станет дешевле для тех, кто вносит от 30% стоимости квартиры. Это решение уже утвердили Агентство Республики Казахстан по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и Национальный Банк.

Максимальная ГЭСВ будет зависеть от того, какую долю стоимости квартиры вы берёте в кредит.

Источник: АРРФР.

Это потолок, а не ставка, которую банк обязан вам предложить. Но вывод простой: если покупку планируете на следующий год, копите на взнос 30%, а не 20%.

Возможные сценарии рынка

Это варианты для размышления, а не прогноз.

Как правильно выбрать ипотеку

Правильный выбор ипотеки начинается с семейного бюджета, а не с рекламы банка. Сначала определите, какой платёж вам комфортен.

Затем сравните предложения по первоначальному взносу, ГЭСВ, полной переплате, ограничениям по квартире, комиссиям, страховке и условиям досрочного погашения. Если рассматриваете ипотеку под залог денег, отдельно прикиньте, сколько ваших денег окажется заморожено.

Перед подписанием договора возьмите окончательный график платежей, проверьте документы на квартиру и заложите в бюджет расходы на оформление и содержание жилья.

И помните: если банк одобрил максимальную сумму, это ещё не значит, что столько и стоит брать.

Вывод BankInfo: выгодная ипотека начинается с расчёта

Сегодня в Казахстане есть много способов купить жильё в кредит — от обычной банковской ипотеки до льготных и накопительных программ.

Рыночная ипотека даёт свободу выбора квартиры, но обходится дорого. Льготные программы намного дешевле, но предъявляют свои требования.

При доходе семьи около миллиона тенге в месяц реально рассчитывать на квартиру примерно за 25 млн ₸ в обычную ипотеку. А два главных инструмента экономии в руках самого покупателя — это больший первоначальный взнос и досрочное погашение.

Но сводить решение о покупке только к процентной ставке не стоит.

Главный принцип BankInfo: сначала посчитайте полную экономику покупки, а потом выбирайте программу и банк.

Часто задаваемые вопросы

Какая ипотека самая выгодная в Казахстане в 2026 году?

Дешевле всего — льготные и накопительные программы: «7-20-25», «Наурыз» и займы Отбасы банка. Но у каждой есть условия по участникам, цене квартиры или накоплениям. Что выгоднее именно вам, зависит от квартиры, взноса и полной стоимости кредита.

Какой доход нужен для ипотеки на 30 млн тенге?

В обычной ипотеке под 20% на 15 лет с взносом 20% платёж составит около 422 тысяч в месяц. Чтобы он не съедал больше трети бюджета, семье нужен стабильный доход около 1,2 млн ₸. По «7-20-25» требования к доходу намного ниже.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

В крупных банках — нет. Минимальный взнос — 10% по «Наурызу» для некоторых новостроек, в остальных программах — от 20%.

Есть ли ипотека для молодой семьи?

Отдельной программы нет, но в «Наурызе» молодой возраст, брак и дети дают преимущество при отборе.

Можно ли погасить ипотеку досрочно без штрафа?

Да, с 31 августа 2025 года штрафов за досрочное погашение для физических лиц нет. Выгоднее сокращать срок, а не платёж.

Можно ли взять ипотеку на вторичное жильё?

Да, например в Банке ЦентрКредит. Решение зависит от самой квартиры, документов и оценки. «7-20-25» на вторичку не распространяется.

Стоит ли брать ипотеку сейчас или подождать?

Зависит от цены квартиры, доступной вам программы, взноса, доходов семьи и расходов на аренду. Снижение ставок не гарантирует, что жильё станет дешевле.

Что изменится с 1 января 2027 года?

Для тех, кто вносит от 30%, максимальная ГЭСВ по ипотеке снизится до 20%. При меньшем взносе останется 25%.

Источники и методология

Материал основан на официальных условиях Halyk Bank, Банка ЦентрКредит, ForteBank и Отбасы банка, на публикациях Национального Банка Республики Казахстан и АРРФР, а также на собственных расчётах BankInfo. Расчёты сделаны по аннуитетной схеме с фиксированной ставкой, без комиссий, страхования и расходов на оформление.

Материал носит информационно-аналитический характер и не является индивидуальной финансовой рекомендацией.

Об авторе

Виталий Шалаев — эксперт рынка недвижимости Казахстана с более чем 20-летним опытом, управляющий директор Arbat Real Estate (Алматы), инвестор и девелопер. shalaev.kz